Les bruits de voisinage sont-ils considérés comme un vice caché ?
D’abord, un vice est caché s’il est :
- antérieur à la vente (avant le transfert de propriété) ;
- s’il n’est pas visible lors de la vente, et ;
- s’il rend le bien impropre à sa consommation. C’est le cas notamment d’un sous-sol inondable ou encore de fissures murales portant atteinte à la solidité de la structure du bâtiment.
En matière de bruit, pour engager la garantie :
- le bruit doit constituer une nuisance telle que si les acheteurs en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas signé le contrat de vente. Aux plaignants d’en apporter la preuve ;
- les plaignants n’aient pas connaissance au moment de la vente de travaux d’isolation en cours ;
- le voisinage à l’origine du bruit occupe déjà les locaux au moment de la signature de la vente.
Il peut s’agir du bruit provenant de la chaudière de l’immeuble, de bruits de comportements des voisins, du bruit d’une chasse d’eau, d’un parc éolien etc.
Ce que l’acheteur peut obtenir en cas de vice caché
L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action (article 1648 du code civil).
C’est à vous qu’il revient de prouver à la justice que l’appartement que vous venez d’acheter ne répond pas à l’usage attendu. Pour cela, il est nécessaire de réunir des preuves : le livret d’entretien de la chaufferie, des constats d’huissier, rapports d’expertise etc.
L’acquéreur peut demander et obtenir auprès des juges :
- la nullité de la vente ;
- le remboursement des frais du contrat de vente (notaire) ;
- la réduction du prix de vente dans un délai de 5 ans à compter de la conclusion de la vente ;
- des dommages et intérêts. Si vous souhaitez obtenir réparation du dommage, vous devrez en plus prouver la mauvaise foi du vendeur.
Jurisprudence
Les acquéreurs d'un appartement avaient invoqué leur garantie des vices cachés devant la justice en raison des bruits assourdissants provenant des chaudières de l'immeuble (Cour de cassation, ch. civ. 3, 6 octobre 2004, n°03-12.497).
Le vendeur n’avait pas informé les acheteurs des troubles anormaux du voisinage. Les nuisances sonores (et les violences physiques) provoquées par la voisine étaient connues du vendeur, qui en avait souffert en tant qu’occupant. Les nuisances sonores constituaient donc un vice caché (Cour d’appel d’Angers, 12 janvier 2016, n°12-02-701).
Une réduction du prix de vente avait été obtenue par l’acheteur d’un bien qui avait découvert les troubles quotidiens du voisinage (tapage nocturne, cris etc.), ces derniers ayant été dissimulés par l’acheteur (Cour d’appel de Metz, 21 janvier 2016, n° 16/00015).
Si des travaux d’insonorisation sont réalisés, par accord entre l’acquéreur et le vendeur, la vente est confirmée. Par conséquent, l’acquéreur ne peut pas invoquer ensuite la nullité de la vente pour erreur du fait de l’existence de ce vice. Autrement dit, après une conciliation réussie, et les travaux nécessaires réalisés, le recours pour erreur n’est pas possible. En l’espèce, un couple avait acheté un appartement situé au premier étage d’une maison. Les nuisances provenaient des combles situés au deuxième étage et aménagés en logement (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 décembre 2009, n°08-2.803).
